요즘 한창 부동산 사고가 이슈가 되고 있습니다. 예전부터 깡통 전세에 대해서 우려의 목소리가 실제로 문제가 되어 서민들이 피해를 보는 사례가 꾸준하게 증가하고 있는데요. 깡통전세의 뜻은 무엇이고 왜 피해를 보게 되는지 함께 알아보고 피해는 보는 일이 없도록 준비해야겠습니다.
깡통전세란 무엇을 의미하나?
쉽게 이야기해서 주택의 매매가격의 대부분이 집주인의 자금이 아닌 세입자의 보증금과 은행 빚으로 형성이 된 주택을 통칭한다고 보시면 됩니다.
예를 들어 집주인이 투자를 목적으로 2억 원짜리 주택을 구입하기로 결정을 하고, 그 집에 거주를 원하는 세입자에게 1억 5천만 원의 보증금을 받는 것이지요. 그 보증금과 부동산 담보대출 5천만 원을 합쳐서 자기 자본은 1원도 들이지 않고 주택을 구입했습니다.
세입자는 보증금을 임대인에게 전달하고 입주하여 거주를 하고 나면 표면적으로는 크게 문제 될 상황은 없어 보이긴 합니다. 하지만 요즘처럼 부동산 가격이 폭락을 하고 있는 시장이 장기적으로 지속된다면 어떨까요? 이제 2년이라는 전세기간이 끝나고 보증금 반환을 요청하였습니다. 하지만 집의 시세가 2억 원이 아닌 1억 8천만 원으로 2천만 원이 떨어졌다고 가정을 한다면 어떤 상황이 벌어질까요?
깡통전세게 세입자에게 위험한 이유
임대인은 자기 자본은 1원도 들이지 않고 주택의 소유권을 취득하였습니다. 그러므로 담보대출 5천만 원과 세입자의 1억 5천으로 자기 소유의 집을 갖게 되었는데요. 보증금 1억 5천만 원을 돌려줘야 하지만 돌려줄 여력이 있을 리 없습니다. 세입자에게 받은 1억 5천만 원은 이미 기존의 집주인에게 전달이 되었고, 현재 집주인은 소유권만 가지고 있으니까요.
이런 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하고 경매가 진행이 되어 현재 시세인 1억 8천만 원에 낙찰이 되었다면 내 돈을 전부 돌려받을 수 있을까요? 아주 낙관적으로 가정하였을 때 시세에 해당하는 금액으로 받았다고 가정을 하는 것이지 실제로는 시세에 미치지 못하는 경우가 훨씬 많다는 것을 잊어서는 안 됩니다.
1억 8천만 원에는 우리의 1억 5천만 원도 있지만 집주인이 은행에 갚아야 하는 5천만 원도 포함이 되어 있습니다. 그 순위는 어떻게 될까요? 당연히 5천만 원을 은행에서 배당받아 가게 됩니다. 이제 남은 돈은 1억 3천만 원입니다. 우리에 보증금에 미치지 못하는 금액이지요?
이마저도 전부 받을 수 있다면 다행지지 만 은행에 이자라도 밀려있다고 한다면 그 이자까지 제외를 하여야 하기 때문에 우리가 돌려받을 수 있는 보증금은 더욱 작아질 수밖에 없는 것입니다.
정리하자면 이렇습니다.
집주인이 2억짜리 주택구입-세입자돈 1억 5천+은행돈 5천
보증금을 돌려받지 못하고 경매진행 1억 8천에 낙찰
은행이 먼저 5천만 원 배당받고 나머지 1억 3천만 원 회수
| 집주인이 2억짜리 주택구입(세입자 돈 1억5천 + 은행 돈 5천) 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 경매진행 1억 8천에 낙찰 은행이 먼저 5천만원 배당 받고 나머지 1억3천 회수 |
하지만 이 내용조차도 아주 낙관적으로 결과를 만들어 낸 것이기 때문에 실제 피해를 본다면 그 피해 정도는 이루 말할 수 없이 커질 가능성이 높다는 점 꼭 주의하셔야 합니다.
위에 상황들을 보니 어떠신가요? 순식간에 내 소중한 자산이 내가 알지도 못하는 사이에 공중으로 사라져 버렸습니다. 물론 추후에 법적 절차를 거쳐 돌려받거나 법적 안전장치를 통해 법의 보호를 받을 수 있는 경우도 있습니다. 하지만 그 모든 과정을 거쳐 내 자산을 모두 회수할 때까지의 스트레스는 견딜 수 없을 만큼 클 것입니다.
우리가 확인할 수 있는 부분을 최대한 확인해서 깡통전세를 피하는 방법은 없을까요? 물론 어떤 방법으로 확인을 하고 안전장치를 한다고 해도 마음먹고 나쁜 목적을 달성하고자 하는 사람을 피할 도리는 없지만 시일이 걸리더라도 법적으로 처분은 가능하지만 이 모든 상황을 사전에 예방하기 위해 몇 가지 확인을 해볼 수는 있습니다.
입주를 하고 자 하는 주택의 실거래가 혹은 시세를 확인하세요. 그리고 등기부 등본을 확인하여 담보대출을 확인하고 그 담보대출 금액을 내 보증금과 합쳤을 때. 시세 혹은 실거래가에 근접하거나 넘어간다면 나중에 보증금을 돌려받을 때 문제가 될 가능성이 상당히 높은 깡통 전세라는 것을 정확하게 인지하셔야 합니다.
물론 위에 상황만으로 모든 확인이 끝나는 것은 아닙니다. 그 외 저당권, 압류, 가압류, 경매개시등기, 전세권 등기등 무수하게 많은 것들을 확인하는 절차가 필요하지만 그런 부분은 전문가가 확인하여 권리를 분석하기에도 복잡한 변수가 존재하기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 합리적입니다.
부동산 계약을 진행한다는 것은 누군가에게는 작은 돈 일수도 있겠지만 또 다른 누군가에게는 전 재산이 걸린 문제입니다. 또 시세보다 많이 저렴하거나 반대로 시세보다 비싼 집에도 분명히 이야기할 수 없는 문제가 있을 가능 성이 높다고 판단하는 게 부동산 사고를 예방하는 방법 중 하나가 되지 않을까 생각합니다.
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